Le bail réel solidaire est un contrat que vous pouvez conclure avec un Organisme foncier solidaire (OFS), en tant qu’acheteur d’un logement. Avec ce dispositif, vous devenez donc propriétaire de votre résidence, pendant une période allant de 18 à 99 ans, tandis que l’OFS reste propriétaire du terrain. En échange de ce titre de propriété long (mais temporaire) et de cette dissociation entre bâti et foncier, vous bénéficiez d’un prix très réduit, au moment de l’achat. Pour en bénéficier, il faut toutefois remplir certaines conditions…

Les conditions pour obtenir un bail réel solidaire

Contrôlée par l’OFS compétent, votre éligibilité au dispositif fait l’objet d’un agrément vous permettant de bénéficier des conditions avantageuses du bail réel solidaire. Comme pour tout dispositif social favorisant l’accession à la propriété, des plafonds de ressources sont prévus. Il s’agit en effet d’une solution proposée aux ménages modestes éprouvant des difficultés à financer l’acquisition classique d’un bien immobilier, par emprunt bancaire.

Pour en profiter, vos revenus ne peuvent dépasser un certain niveau de ressources, défini chaque année par les pouvoirs publics, identique à celui du prêt social location-accession. La limite maximale prévue pour les revenus varie en fonction de la zone géographique (A, B, et C) et du nombre de personnes qui composent votre foyer. Les ressources considérées correspondent aux revenus imposables de l’année N-2.

En signant un bail réel solidaire, vous vous engagez par écrit à occuper le logement comme résidence principale et permanente sur toute la durée du contrat. L’OFS peut en outre vous réclamer le paiement d’une (faible) redevance, visant à couvrir votre droit d’usage du terrain.

Le logement acquis avec un bail réel solidaire peut être, au choix, un bien neuf ou récent, ou encore un bien ancien à rénover. Depuis 2017, ce dispositif est devenu cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ), mais uniquement pour les primo-accédants qui n’ont pas été propriétaires de leur logement au cours des 24 derniers mois.

Quelles conditions en cas de vente ou succession?

Si jamais vous souhaitez revendre le logement par la suite, il est indispensable que le futur acquéreur soit agréé à son tour par l’OFS, dans le respect une fois encore des plafonds de ressources. Si l’organisme refuse d’agréer les acheteurs potentiels que vous lui présentez, alors vous pouvez demander à l’OFS de vous proposer un acquéreur compatible ou de vous racheter le logement. Dans le cadre du transfert de propriété à un tiers, le bail réel solidaire sera prorogé sur une durée identique à celle qui était prévue au départ, et le prix de vente du logement sera plafonné afin de limiter les “plus-values excessives”.

En cas de succession suite à votre décès, les héritiers devront aussi présenter des revenus inférieurs aux plafonds pour l’occuper et le conserver. Si ce n’est pas le cas, un délai d’un an est prévu pour céder le bail réel solidaire à un acquéreur agréé. À défaut, au terme des douze mois, le bail sera automatiquement résilié si aucun acquéreur n’a pu être trouvé, et l’OFS versera alors la valeur des droits réels immobiliers aux héritiers.

(Par la rédaction de l’agence hREF)

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Bail réel solidaire: comment en bénéficier? – Challenges.fr
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