La location d’un bien n’intègre pas forcément la totalité des droits attachés à ce bien. C’est ce qu’ont appris à leurs dépends les locataires d’une pharmacie.

La loi du 10 juillet 1965 : on sait que cette importante loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son article 6-3 se lit ainsi : «Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.»

C’est en s’appuyant sur ce texte qu’un preneur a attaqué un bailleur qui lui avait refusé un droit d’usage de la cour qui faisait partie de la copropriété.

L’affaire

Un couple loue à une pharmacie des locaux destinés à abriter une officine. Et ferme l’accès permettant de passer de ces locaux à une cour dépendant de la copropriété de l’immeuble.

La pharmacie porte le litige devant le tribunal en arguant que «un lot de copropriété auquel est rattaché un droit de jouissance privative sur une partie commune ne peut être cédé ni vendu sans ce droit.»

La Cour d’appel de Versailles considère que le bail ne porte que les parties privatives du lot, ce qui exclut l’accès à la cour en copropriété.

Le jugement

Le 23 septembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du preneur sur le fondement des raisonnements suivants : «Un copropriétaire peut donner à bail les patries privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot» et «la Cour d’appel a retenu souverainement qu’il ressortait des termes mêmes du contrat de bail que les bailleurs n’avaient pas entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance sur la cour de l’immeuble.»

L’arrêt est clair et, comme l’on dit, sans appel. Cependant, les hauts magistrats ne se sont pas prononcés sur la possibilité de vendre la partie louée du lot et donc de conserver le droit à l’usage de la cour tout en en privant l’acquéreur ! 

Notre opinion : Cette affaire est exemplaire car elle attire l’attention sur ces petits riens auxquels on n’accorde pas d’attention dans la vie courante et qui peuvent se révéler particulièrement pénibles ou au contraire heureux lorsqu’on les découvre.

Cette jurisprudence doit ainsi inciter bailleurs et locataires à faire preuve de circonspection. Les premiers doivent savoir qu’un bail peut ne prendre en compte que la partie d’un lot constituée par sa partie purement privative.

Ce qui peut leur permettre d’éviter certains troubles du voisinage malvenus. Les seconds doivent prêter une attention soutenue aux termes du contrat de façon à s’assurer que le bail s’applique à la partie de l’immeuble – et, éventuellement de la copropriété – dont ils désirent s’assurer la jouissance.

Inversement, un locataire potentiel doit savoir qu’il n’est pas obligé de louer un droit sur une ou des parties de la copropriété s’il n’en a pas le besoin, ce qui peut être la source d’économies de loyer.

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Immobilier : bail d’une partie seulement d’un lot – Le Revenu
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